Mieter-Held: Tipps zu Nebenkostenabrechnungen
Jede zweite Nebenkostenabrechnung in Deutschland ist fehlerhaft oder enthält unzulässige Posten. Worauf solltest du bei deiner Abrechnung besonders achten? Mieter-Held präsentiert sieben wichtige Punkte und Rechte, die Mieter kennen sollten.
1. Daten für Steuer-Abzug erhalten: Dein Vermieter muss dir eine Abrechnung der haushaltsnahen Dienstleistungen nach § 35a EStG zukommen lassen, du hast ein Anrecht darauf. 20% dieser Kosten kannst du direkt von deiner Steuer abziehen, das kann schnell über 100€ Steuer-Ersparnis im Jahr für dich bedeuten.
2. Nicht umlagefähige Kosten erkennen: Instandhaltungskosten, Reparaturen, Verwaltungskosten oder Rechtsberatung des Vermieters dürfen niemals auf den Mieter umgelegt werden. Achte in der Abrechnung auf Begriffe wie „Instandhaltungsrücklage“ oder „Verwaltungshonorar“.
3. Umlageschlüssel prüfen: Prüfe, ob der angegebene Verteilerschlüssel (Wohnfläche in m², Personenzahl oder Einheiten) mit deinem Mietvertrag übereinstimmt. Heiz- und Warmwasserkosten müssen gesetzlich zu mindestens 50% bis maximal 70% nach tatsächlichem Verbrauch abgerechnet werden [§ 7 HeizkostenV].
4. Fernablesung von Zählern prüfen: Neu installierte Zähler müssen seit Ende 2021 zwingend fernablesbar sein. Wenn der Vermieter diese Pflicht ignoriert und weiterhin Geräte einbaut, für die ein Ableser in die Wohnung kommen muss, darfst du deine Heizkostenabrechnung um 3% kürzen [§ 12 Abs. 1 HeizkostenV].
5. Monatliche Verbrauchsdaten einfordern: Sind in deiner Wohnung fernablesbare Messgeräte (z. B. smarte Heizkostenverteiler) installiert, ist der Vermieter gesetzlich verpflichtet, dir die Möglichkeit zu geben, jeden Monat deinen Heiz- und Warmwasserverbrauch selbst einsehen zu können (z. B. per App, E-Mail oder Portal). Fehlt diese monatliche Information, darfst du den auf dich entfallenden Heizkostenanteil in der Jahresabrechnung um 3% kürzen [§ 12 Abs. 1 HeizkostenV].
6. Recht auf Belegeinsicht nutzen: Bei Unklarheiten oder unplausibel hohen Summen hast du das Recht, beim Vermieter Einsicht in die Original-Rechnungen und Belege zu verlangen. Du musst Nachzahlungen erst leisten, wenn dir Einsicht gewährt wurde oder Unklarheiten ausgeräumt sind [§ 273 Abs. 1 BGB].
7. Eigene Gegenrechnung erstellen: Wenn deine Belegeinsicht ergibt, dass dein Vermieter bzw. die Verwaltung überteuerte Dienstleister für bestimmte Arbeiten am Haus beauftragt hat, hast du das Recht, der Abrechnung zu widersprechen und die Kosten auf ein marktübliches Niveau zu kürzen [§ 556 Abs. 3 BGB, § 280 Abs. 1 BGB]. Aber: Du bist in der Pflicht nachzuweisen, dass es deutlich günstigere Dienstleister gegeben hätte, z.B. indem du Vergleichsangebote von anderen Dienstleistern einholst [BGH, Az. XII ZR 170/13].